Czy umowa na remont musi być pisemna?

Bez pisemnej umowy trudno udowodnić zakres, cenę i termin. Spisz ją nawet przy małym zleceniu, a każdą zmianę potwierdzaj mailem.

Czy mogę odmówić odbioru, gdy widzę usterki?

Wpisz usterki do protokołu z terminem ich usunięcia. Odbiór z listą usterek nie zamyka Ci drogi do rękojmi, a podpis bez uwag utrudnia późniejszy spór o wady widoczne od razu.

Kto płaci VAT od materiałów kupionych przeze mnie w markecie?

Ty, w cenie zakupu, według stawki 23%. Wykonawca naliczy wtedy 8% wyłącznie od swojej robocizny.

Czy kary umowne mogą działać w obie strony?

Tak. Jeśli wykonawca dopisze karę za Twoje opóźnienia w płatnościach, ustal podobne stawki dla obu stron i limit łącznej kary.

Umowa z wykonawcą remontu: zapisy, które chronią Twoje pieniądze

Zakres prac, harmonogram, zaliczka czy zadatek, kary umowne, odbiory częściowe, rękojmia i VAT 8% do 150 m2 mieszkania. Sprawdź, co wpisać, zanim zapłacisz.

Wykonawca chce 30% zaliczki i rusza za dwa tygodnie. Zanim przelejesz pieniądze, sprawdź, czy umowa mówi, co dokładnie zrobi, do kiedy i co się stanie przy opóźnieniu. Spory o remont zaczynają się od luk w tych trzech miejscach. Poniżej znajdziesz zapisy, które warto mieć na piśmie.

Jak opisać zakres prac, żeby uniknąć dopłat?

Zakres to podstawa każdej rozmowy o cenie. Ogólne „remont łazienki” pozwala wykonawcy policzyć osobno każdą czynność, której nie przewidziałeś. Opisz prace pozycja po pozycji:

metraż ścian i podłóg do skucia, wyrównania i wyłożenia.
instalacje do wymiany, z liczbą punktów wodnych i elektrycznych.
materiały z podaniem, kto je kupuje, oraz ich klasą lub symbolem.
wywóz gruzu i sprzątanie po pracach.

Załącz kosztorys albo przedmiar jako część umowy. Dopisz, że prace dodatkowe wykonawca robi wyłącznie po Twojej pisemnej akceptacji ceny. Mail z odpowiedzią „zgoda” też jest takim potwierdzeniem.

Zdecyduj też o rodzaju wynagrodzenia. Ryczałt oznacza stałą cenę za opisany zakres i chroni Cię przed dopłatami za niedoszacowane ilości. Wynagrodzenie kosztorysowe rozlicza faktycznie wykonane ilości według stawek z kosztorysu. Daje elastyczność, ale końcowa kwota może wzrosnąć, więc wpisz limit, którego wykonawca nie przekroczy bez Twojej zgody.

Jak rozłożyć płatności na etapy prac?

Wpisz datę rozpoczęcia, datę zakończenia i etapy pośrednie z datami. Etap to np. skucie płytek, instalacje, tynki, biały montaż. Każdy etap kończy się odbiorem częściowym.

Kodeks cywilny przewiduje, że inwestor na żądanie wykonawcy przyjmuje roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Strony mogą ten mechanizm zmienić w umowie. Wykorzystaj go na swoją korzyść: płać dopiero po odebranym etapie.

W protokole odbioru częściowego wpisz:

Datę i zakres odebranych prac.
Listę usterek z terminem ich usunięcia.
Kwotę do zapłaty za ten etap.
Podpisy obu stron.

Odbiór częściowy potwierdza wykonanie etapu. Nie zamyka jednak rozliczenia całości, które robicie przy odbiorze końcowym. Instalacje sprawdzaj przed zakryciem, bo po położeniu płytek wady wyjdą dopiero przy przecieku.

Zaliczka czy zadatek: co wpisać?

Obie wpłaty idą na poczet ceny, ale działają inaczej, gdy umowa upadnie.

Cecha	Zaliczka	Zadatek
Podstawa	brak przepisu, wynika z umowy	art. 394 Kodeksu cywilnego
Wykonawca nie wykonuje umowy	zaliczka wraca do Ciebie	możesz żądać dwukrotności zadatku
Ty rezygnujesz bez winy wykonawcy	zaliczka wraca, wykonawca może żądać odszkodowania	wykonawca zatrzymuje zadatek
Wykonanie umowy	zaliczka zalicza się na cenę	zadatek zalicza się na cenę

Zadatek mocniej dyscyplinuje wykonawcę, choć wiąże też Ciebie. Nazwij wpłatę wprost w umowie, żeby nie było sporu o jej charakter. Uzależnij wysokość zaliczki od zakupu materiałów: wykonawca, który kupuje płytki za 8 tys. zł, ma uzasadnienie dla wyższej kwoty. Zaliczka na samą robociznę przed startem prac to ryzyko po Twojej stronie.

Ile może kosztować wykonawcę opóźnienie?

Kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody. Nie musisz więc wyliczać, ile kosztował Cię miesiąc dłuższego wynajmu mieszkania. Ustal karę za każdy dzień zwłoki, liczoną od wynagrodzenia, osobno za termin końcowy i za usunięcie usterek.

Kara ma jednak granice. Wykonawca może żądać jej zmniejszenia, gdy wykonał prace w znacznej części albo gdy kara jest rażąco wygórowana. Ustal więc rozsądną stawkę i górny limit łącznej kary, np. procent wynagrodzenia. Dopisz, że możesz potrącić karę z ostatniej płatności.

Jak może brzmieć zapis o karze?

Skopiuj poniższy wzór i dopasuj liczby do swojego remontu. Stawki są przykładowe, ustalasz je z wykonawcą.

Za każdy dzień zwłoki w zakończeniu prac Wykonawca zapłaci karę 0,2% wynagrodzenia brutto.

Za każdy dzień zwłoki w usunięciu usterki z protokołu Wykonawca zapłaci karę 100 zł.

Łączna wysokość kar nie przekroczy 10% wynagrodzenia brutto.

Inwestor może potrącić naliczone kary z wynagrodzenia za ostatni etap.

Zapłata kary nie wyłącza prawa do odszkodowania przewyższającego karę.

Ostatni punkt dopisz świadomie. Bez niego kara zastępuje odszkodowanie i nie dochodzisz więcej, nawet gdy szkoda okaże się wyższa.

Pilnuj też limitu łącznej kary. Sąd Najwyższy rozpatrywał sprawę (II CSKP 776/22), w której kara sięgnęła około 45% wynagrodzenia przy wykonanym w całości zamówieniu. Sąd uznał ją za rażąco wygórowaną.

Co zrobić, gdy usterka wyjdzie po odbiorze?

Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady robót. Termin rękojmi biegnie od odbioru, dlatego data w protokole końcowym ma wagę dowodu. Przy umowie z klientem prywatnym wykonawca nie może rękojmi wyłączyć ani ograniczyć. W umowie między firmami takie zapisy są dozwolone.

Gwarancja jest dobrowolna i jej warunki ustala wykonawca. Poproś o pisemną gwarancję na konkretne prace, np. szczelność instalacji lub hydroizolacji, z okresem i trybem zgłaszania usterek. Wpisz adres mailowy, na który zgłaszasz wady, i termin przystąpienia do naprawy.

Jaki VAT zapłacisz za remont mieszkania?

Remont lokalu w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym podlega stawce VAT 8%. Program obejmuje mieszkania do 150 m2 powierzchni użytkowej i domy jednorodzinne do 300 m2. W większym lokalu stawka 8% obejmuje tylko część ceny odpowiadającą limitowi. Resztę wykonawca opodatkuje stawką 23%.

Ważne jest też, kto kupuje materiały:

wykonawca kupuje materiały i rozlicza je w cenie usługi: 8% od całości.
kupujesz materiały sam w sklepie: płacisz 23% w ich cenie, a wykonawca nalicza 8% od robocizny.

Przy dużym zakupie płytek, armatury i drzwi różnica sięga kilkunastu procent wartości materiałów. Zapytaj wykonawcę, czy kupi materiały według Twojej specyfikacji. Wpisz wtedy do umowy listę produktów, żeby nie dostać tańszych zamienników.

Co jeszcze sprawdzić przed podpisem?

Sprawdź wykonawcę w CEIDG albo KRS i porównaj dane z umową. Ustal, kto odpowiada za szkody u sąsiadów, np. zalanie, i czy wykonawca ma polisę OC. Opisz zasady odstąpienia od umowy, gdy opóźnienie przekroczy ustaloną liczbę dni. Jeśli umowę podpisujesz u siebie w domu, masz jako konsument 14 dni na odstąpienie od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa.